2026年，作为“十五五”规划的开局之年，中国商业地产市场在经历深度调整后，正步入一个结构重塑与价值重估的关键时期。市场不再追求普涨式的繁荣，而是在宏观政策引导、产业动能转换与消费趋势演进的多重力量作用下，显露出结构性复苏的清晰信号。仲量联行中国区首席执行官张静指出，中国商业地产市场在复杂多变的宏观环境中展现出显著的结构性韧性。展望新年，市场参与者需敏锐洞察分化中的机遇，以精细化运营穿越周期，以创新思维拥抱新生。

01 宏观趋势：谨慎中的复苏，结构性的机遇

2025年，中国商业地产市场在压力中筑底，为2026年的温和复苏奠定了基础。尽管挑战依旧，但积极信号正在累积。

■租赁市场温和修复：甲级办公楼需求端呈现温和复苏，全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米。零售地产在社会消费品零售总额增速加快至3.7%的支撑下，也呈现结构性修复。

■投资情绪边际改善：大宗物业投资市场有望在谨慎情绪中迎来复苏。世邦魏理仕调查显示，43%的受访者计划在2026年采取更积极投资策略，同时52%的受访者倾向于更积极出售，显示市场潜在交易活跃度有望提升。一个关键变化是，在机构投资者与地产基金的推动下，内资投资者净投资意向已由负转正。

■融资环境持续优化：近八成投资者预计央行将在2026年进一步降息。同时，《商业银行并购贷款管理办法》新规提高了并购贷款成数上限并延长期限，为大宗交易提供了更灵活的融资支持。

■政策主轴明确：仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，2026年“高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为政策主轴”。这预示着高技术产业与消费升级将成为驱动商业地产需求的核心动力。

02 办公楼市场：科技引擎驱动，多元需求绽放

科技互联网行业已毫无争议地成为甲级办公楼市场需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域在2025年表现尤为活跃。以深圳为例，科技类企业租赁面积占比接近30%；在上海，科技互联网需求占比升至17%，跃居第二大需求来源。

金融服务业则发挥基石作用，需求保持稳健。以上海为例，金融类需求占比达25%，其中量化投资与证券机构显著拉动高端办公空间需求。

值得关注的是，消费结构的变迁正催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店。同时，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销等专业服务行业的办公需求在广深等城市显著提升。

面对市场挑战，业主策略正全面转向灵活与精细。随着甲级与乙级办公楼租金差距收窄，“性价比升级”成为企业普遍选择。业主则通过接受租约重组、提供定制化装修方案等方式应对去化压力。戴德梁行指出，配套设施已成为业主的核心差异化优势，投资于健康设施、协作空间、高品质餐饮和智能楼宇技术，对于提振租金、提高出租率至关重要。

惠誉评级提醒，由于多数市场新增供应持续，2026年写字楼空置率可能维持高位，租金仍面临压力。因此，具备优质资产和强大运营能力的业主将更具韧性。

03 零售物业：体验为王，空间价值重构

2025年零售市场的复苏由三大因素驱动：“国补”政策刺激耐用品消费、体育健康消费持续升温、签证放宽激活入境旅游。在此背景下，零售空间的价值逻辑正在被重塑。

■业态需求多元化：租赁需求呈现显著多元化趋势。餐饮和时尚仍是主力，但服务类租户需求迅猛升温，在上海优质项目中面积占比提升近4个百分点至15%。宠物服务、医疗健康、美容美体、运动健康场馆等新业态表现突出。

■“情绪价值”与“体验感”成为核心：消费重心正从物质满足转向情绪价值获取。消费者不再只为商品付费，更愿意为独特的体验和情感共鸣买单，这催生了商业空间的革新。

■创新案例引领风潮：

 · 文旅商融合：长春“这有山”项目打破传统商场格局，以室内立体山景打造“登山式消费”体验，日均客流量达3.8万人次，平均停留时间延长至5.8小时，成为文旅新地标。

 · 科技赋能场景：成都京东MALL通过“政府引导+国企主导+平台赋能”模式，打造沉浸式“家场景”体验，开业后吸引超100万人次打卡，有效激发了片区活力。

■运营挑战与机遇并存：全国零售物业新增供应仍处高位，市场继续承压。中信证券指出，全国亟待改造的购物中心数以千计，存量改造需求持续井喷，但依赖于高度非标运营能力的头部公司产能有限，这为市场留下了广阔空间。

04 投资风向：偏好分化，聚焦长期韧性

投资者的资产偏好清晰地反映出对确定性和长期韧性的追求。

主要物业类型投资热度分析

■工业物流

 · 投资热度：最受青睐的前三甲。

 · 核心逻辑：聚焦主要城市高标仓。随着供应高峰临近尾声，部分市场重置成本已接近资产估值，板块有望迎来周期性机会窗口。

■租赁住宅

 · 投资热度：连续四年稳居前三。

 · 核心逻辑：具备突出的抗周期韧性。受益于清晰的私募-公募REITs链条及城市更新政策支持，2025年交易额创下119亿元的历史新高。

■零售物业

 · 投资热度：位列前三。

 · 核心逻辑：2025年交易额以839亿元创历史新高。除区域型购物中心外，运营稳健的社区商业与奥特莱斯成为资产配置新选项。核心地段的优质零售物业租金收入预计将保持稳定。

■另类资产

  · 新晋热点：投资者偏好发生显著变化。学生公寓因巨大的供需缺口上升至关注度榜首，基础设施和生命科学地产紧随其后。

■投资策略与目的地

 · 策略选择：核心型与核心增益型策略最受青睐，显示投资者在追求稳定收益的同时，也希望通过适度改造提升资产价值。

 · 城市选择：上海（64%）和北京（22%）蝉联最受青睐投资目的地前两位。其中，北京的数据中心因AI算力需求爆发成为关注焦点。

05 REITs扩容：开启价值重估与生态变革

2025年底，公募REITs底层资产扩围至商业不动产（如写字楼、酒店），标志着市场期待已久的价值重估新机遇正式开启。

■生态变革：中信证券认为，这不仅为持有商业不动产的企业资产全面重估奠定了基础，更将彻底改变不动产持有、运营、服务领域的生态。REITs为存量资产提供了标准化的退出路径，将极大促进“投融管退”良性循环的形成。

■运营为王：REITs的推出，使得资产的长期现金流生产能力成为估值核心。这将倒逼整个行业从开发销售思维，向精细化、专业化、可持续的资产管理与运营思维深刻转型。

■激活交易：REITs的预期退出路径，将增强机构资本，尤其是保险资金等“长钱”对优质商业地产的配置需求，从而提振大宗交易市场的活跃度。

06 ESG与精细化运营：从成本项到价值引擎

ESG理念正经历从“普遍关注”到“深度聚焦”的理性转型。83%的受访者已计划在投资中采用ESG标准。其价值已得到量化验证：世邦魏理仕分析证实，绿色认证楼宇享有0.7%-2.4% 的租金溢价，同时平均出租率高出非绿色楼宇3.7个百分点。

在资产价格调整期，卓越的资产管理能力本身就是核心价值。这不再只是基础维护，而是涉及运营效率提升、ESG改造、租户组合优化等全方位的价值创造活动。成功的资产管理能显著提升净运营收入（NOI），吸引长期资本，是穿越周期的制胜之道。

总结与展望

2026年的中国商业地产租赁市场，将是一幅“破局”与“新生”并存的图景。

■“破局”在于打破旧模式：依赖增量开发、同质化竞争、粗放式管理的旧有模式难以为继。市场出清、价格回调、空置压力，都是破局过程中的阵痛。

■“新生”在于拥抱新逻辑：新生机孕育于科技驱动的新需求、体验导向的新消费、REITs引领的新金融模式以及ESG赋能的新资产标准之中。

对市场参与者而言，关键在于从“空间提供商”转变为“价值共创者”。无论是业主、投资者还是运营商，唯有深耕产业趋势、洞察消费变化、提升资产运营的每一分效能，才能在新的市场周期中把握结构性机遇，实现可持续的长期发展。2026年，将是真正考验内功的一年，也是为未来高质量发展奠定基础的关键一年。

【黄金席位·全球启幕】

m88明昇大厦限量优质空间火热招商中

· 1层（1900m²），层高5.5m

· 2-3层（2307/2461m²），层高5m

· 4-17层（约1400m²/层），层高3.5m

空间可灵活分割，采光视野佳，适配金融、跨境服务及各类工贸办公需求。

大厦地址：河北省石家庄市新华区和平西路499号

招商联系人及方式：张文格 

13832123668（微信同步）

0311-88618866             

招商邮箱：zhaoshang@shenglun.net.cn

来源 | m88明昇集团公众号

作者 | 万辉（m88明昇集团资产管理部总监）